不動産投資指標について　パート１ 不動産投資の指標について　パート１   不動産投資を始める前にその物件を購入するのは安全かどうか、自己資金と借り入れ比率などから投資の効率はどうか検討するにはいくつかの指標を理解しておいたほうが良いでしょう。 このような指標は不動産ファンド等が不動産取得する際に使用されます。 今回はその第１回目の解説です。   V=I/R   V＝バリュー（不動産の価値）  I＝ネット収入（NOI＝経費を引いた収入）  R＝キャップレート キャップレートとは利回りのことです。 東京でキャップレートは６％ の物件と北海道でキャップレートは１８％の物件があったとします。 東京の物件と地方の物件とどちらが安全でしょうか？   地方だから危険というわけでは有りませんが、利回りが高いけど 空室リスクは高い可能性があります。この場所ならこの利回りくらいかな？と、考えます。いい場所＝利回りは低くなります。    キャップレートは多少低くても長期安定した経営ができる方が結果、空室率も低くなるでしょう。   I／Rよりその不動産の価値を計算していきます。   例えばネット収入（Ｉ）が１０００万円でその場所での キャップレート（Ｒ）が１０％位だとすれば、その物件の価値は１億円となります。      CCR 　（キャッシュオンキャッシュリターン）物件を購入する際に出資した自己資金に対して、どの程度のネット収入が期待できるのかを表す指標です。   借入によりレバレッジ効果が働きキャッシュ・オン・キャッシュリﾀーンは上昇しますが、借り入れリスクも大きくなります。     GPI　（総潜在収入）満室１００％稼働時の総収入です。 経費等は差引きしません。      EGI　（実効総収入）空室率の検討した想定収入です。      OPEｘ　（運営費）共用部分電気代や管理費・固定資産税などのランニングコストです。   ローン金利と減価償却費は入れません。      NOI　（ネット収入）NOI＝EGI－OPEｘネット収入＝実効総収入(ＥＧＩ)－運営費（ＯＰＥｘ）　　　　　　　　ＮＯＩ＝ローン金利と減価償却費支払い前の実収入です。      ADS　（年間返済額）ADS＝年間返済元金＋年間返済金利   年間の総返済金額のことです。      キャッシュフロー（税引き前）キャッシュフロー＝ＮＯＩ（ネット収入）－ＡＤＳ（年間返済額）   ネット収入から年間の総返済額を引いた額が税引き前のキャッシュフローになります。 | 収益物件を購入したい方::不動産投資指標について |

区分マンション投資のメリット　デメリット 区分マンション投資のメリット　デメリット 不動産投資といえばアパート１棟　数千万から数億を買い付け！という方法が王道ですが区分マンション投資はどうでしょう。区分マンションの最大のデメリットは1戸なら入居率が１００％か０％という点です。それが克服できれば良いと思います。 新築ワンルームマンション　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　よく電話勧誘などで新築ワンルームマンション投資などでかかってくると思いますが、新築ワンルームで検討しても中長期では良い点はほとんどありません。短期でも探してみたのですが・・ありませんでした。利回りも当然悪いです。 ワンルーム中古マンション　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格も徳島県では１００万円程度の物もあります。ただし２０平米もないものでバストイレは一緒です。利回りベースでいえばなかなか良いものもあります。ただし、数年後に売却可能なものかを判断しての購入が良いでしょう。いくら表面利回りが良くても入居者がいなければ「絵に書いた餅」ですので・・・　　　　　　　　　　　　　　　入居者がいるうちに売却できる物件は買いでしょう。    ファミリータイプ中古マンション　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地方ならではの投資方法かもしれませんが７００万円程度から可能なものもあります。このタイプで入居者のいる状態で購入するとワンルームマンションと違い空室のものより安く買うことが可能です。なぜかといえばファミリータイプ購入希望者は投資家以外の一般ユーザーが多いので、自分が住むための方がほとんどです。わざわざ入居者のいるマンションを購入しようという方は少ない＝（空室の方が売りやすい。）となります。ということはファミリータイプで程度の良いものを買っておくと空室時に購入価格より高く売る、もしくは少し安く売却となっても今までのキャッシュフローがあるのでそれほどのリスクは少ないということになります。  利回りは１０％もあれば上等と考えた方が良いです。ハイリターンは望めませんがミドルリスク、ミドルリターンです。 売却しやすい物件＝出口戦略が立てやすい。という点で初めての方やいろんなパターンでの投資でのリスクヘッジという点でお奨めいたします。 以上、当社での地方での案件の場合での検討です。物件により条件は違いますので一概には言えませんが個別コンサルティングも可能ですのでお気軽にお問い合わせください。 | 収益物件を購入したい方 |

収益物件とは！ 収益物件について 収益物件について 最近は格差社会の広がりや、年金問題もあり自分の将来のことは自分で考えるという方も増えてきました。 資産運用というと株式運用や投資信託、為替、商品先物取引、不動産投資などがありますが、中長期での資産運用なら不動産投資が安定していると思います。 当社では投資分析、コンサルティング、大家さんの空室対策、効果的なリフォームなども行っております。 将来に対する不安が広がる中、不労所得としての不動産投資は自己年金としての意味合いも強く大きな魅力です。 正確な判断と投資で安定した不労所得を手に入れてみませんか？   収益物件のタイプ １、区分所有マンション 　　初めての方は投資金額も安いものも多くオススメです。（100万円～900万程度） 　　マンションの場合は修繕積立金や管理費の負担があるため利回りはどうしても低めになります。ただし、将来的に自分が使用することも可能ですし売却も金額が安いので比較的しやすいです。中古マンションでは新耐震基準以降の物を購入することをおすすめいたします。 ２、戸建て賃貸（中古） 　　土地建物自己所有で売却をお考えなら戸建て賃貸も可能です。中古家で売却する場合、売主様の思っている価格ではほとんど売却できないのが現状です。 　　戸建て賃貸は供給が非常に少なくリフォームをすれば高収益物件に変身する事も可能です。 ３、戸建て賃貸（新築） 　　土地オーナーの方で頭を悩ませるのは相続、税金の問題かと思います。 　　当社ではこれから新築を行うのであれば戸建て賃貸をお奨めします。 　　戸建て賃貸のメリットは将来的に資産を分けるといった段階でも当初から検討しておけば分筆して売却または相続分けなどが容易です。また、小規模な土地でも1戸から施工可能ですのでご相談ください。　当社提携のハイセンスなビルダーをご紹介可能です。 ４、中古アパート（1棟） 　　木造または軽量鉄骨などの物で価格も２～７千万円台が徳島では多いのではないでしょうか。 　　利回り的には７～１０％程度のものが多いのではないでしょうか。　　 古いものは減価償却が残っていないため銀行融資は長期間では難しいです。 　　借入額が少なくてもよい方は逆に短期で経費額（減価償却）を増やすことが出来るといったメリットもあります。　　 　　　 ５、鉄筋コンクリートマンション（1棟） 　　基本的に償却期間が長期なので銀行借入が比較的行いやすい物が多いと思います。 　　構造がしっかりしていますので安心できるものが多いです。 　　本格的に不動産投資を行うならお奨めいたします。 ６、商業ビル、店舗等 　　利回りは比較的高いものが多く場所を間違えなければ保有リスクも少ないかと思います。ただし、銀行融資は住居系のものよりもシビアです。ある程度、既に物件えお保有されている方、もしくはキャッシュが十分ある方向けです。   不動産投資で早く成功するには 早く成功するのに一番簡単なのは不動産投資で成功しているオーナーさんや収益物件の得意な不動産業者から話を聞くことです。 金融機関からどれくらい融資を受けられるのか収益物件自体の建物の状況や投資分析などややこしいことはたくさんありますが、それを勉強することで許容できるリスクも変わってきます。まずは、はじめの一歩を踏み出す勇気が必要です。   物件探しについて これは収益物件に限ったことではありませんが、全てにおいて１００％パーフェクトな物件というのはありません。 良い点があれば悪い点もあります。 収益物件では基本的に利回りが高いということはそれだけ空室やその他のリスクが高いから利回りが高いのです。  また悪い点があればそれをどうやったら改善できるか、改善したらもっと利回りを上げられるのではないかという姿勢も大事です。 ご自身の目的と目標を明確にしたうえでどこまでのリスクに耐えられるか、それらをかなえることができそうな物件を探すという姿勢で臨むことが大切です。  ご希望の物件がある場合は当社マッチング登録をご利用ください。条件のあう物件が出ましたら連絡いたします。 | 収益物件を購入したい方 |

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