不動産取得に関する費用 ●不動産取得に関する費用 １．仲介手数料 物件を斡旋した不動産業者に支払う法定手数料です。仲介手数料は売買金額によって変わります。 物件の価格が200万円以下の場合・・・売買代金×5.25％ 物件の価格が200万円以上400万円以下の場合・・・売買代金×4.2％＋2万円 物件価格が400万円超の場合・・・・・･･売買代金×3.15％＋6万円 ２．建物消費税（建物相当分×5％） 土地相当分には消費税が掛かりません。売主が課税業者の場合、建物相当分には消費税5％が課税されます。 (平成16年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により建物の消費税を取引価格に含める事が義務付けられています。） ３. 印紙税 土地・家・マンションなどを購入するときには、売買契約書を取り交わします。 この売買契約書は、通常２通作成し、売主・買主が各自保管することになりますが、 この２通の契約書にそれぞれ印紙を張って印鑑などで消印します。これが印紙税の納付です。 不動産売買契約書記載の金額 印紙税額 10万円以下･･･････････････････200円 10万円超 50万円以下･･････････400円 50万円超 100万円以下 ･･････1,000円 100万円超 500万円以下･････ 2,000円 500万円超 1000万円以下 ･･･10,000円 1,000万円超 5,000万円以下 15,000円 5,000万円超 1億円以下 ････45,000円 1億円超 5億円以下 ････････80,000円 5億円超 10億円以下 ･･････180,000円 10億円超 50億円以下 ･････360,000円 50億円超･････････････････540,000円 (平成20年６月２０日現在） ４．不動産登記費用 購入した投資用物件の所有権を移転する為の費用です。 一般的に不動産登記費用とは登録免許税と司法書士への報酬です。これらの費用は登記の種類や不動産価格により異なります。 売買による所有権移転 固定資産税評価額×２％（＊土地のみ１％） ＊個人の居住用の不動産の移転登記は家屋の評価額の０．３％軽減されます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　抵当権の設定 債権額×0.4％ (平成20年６月２０日現在） 固定資産税評価額とは、土地、建物いわゆる固定資産それぞれに付されている金額で、不動産を管轄する市区町村にて価格を決定・管理しています。 固定資産税評価額はその不動産（固定資産）の所有者などの利害関係人以外は知ることができません。 また、不動産購入代金を金融機関から借り入れをして、その担保として抵当権を設定する場合にも借入れる債権額に応じて登録免許税が課されます。 ５．ローン事務手数料・保証料 住宅ローン申込の際の事務手数料です。 ローンを取り扱う金融機関に支払います。金額は金融機関により異なります。 新規取り扱い手数料は３１５００円の所が多いようです。 ６．団体信用生命保険 「だんしん」という名前で呼ばれています。住宅ローンを組んだ一家の大黒柱が死亡や高度障害になった場合にローンの残債務を一括返済してくれる保険のことです。この補償が実施された場合には、家の住宅ローンはなくなった状態で、その家は遺族や本人の所有のままとなります。民間金融機関の融資では強制加入となるケースが多いです。保険料は金利に含まれている場合が多いです。 ７．不動産取得税 不動産を取得時に１度だけ掛かる税金です。有償・無償又は登記の有無を問わず、不動産（土地・家屋）を取得した場合に一度だけ課されます。 不動産取得税に関しては購入後に都道府県から通知がきてから納税するのが一般的です。 自己の居住用住宅の場合は軽減措置があり、ほとんど税金を払わなくて済む場合が多いです。ただし、申請が必要です。 ８．固定資産税 固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されます。 購入した年の分に関しては、取引日を基準に売り主と按分して負担するのが一般的です。 ９．火災保険 購入した物件が万一火災になった時に保証する保険のことです。住宅金融公庫などの公的融資を借り入れる場合に、必ず加入しなければなりません。 保険料は地域や保険期間によって異なってきます。地震保険は任意ですが、安心のためには加入しておいたほうが良いとは思います。 　 | 物件購入ノウハウ |

住宅ローンの基礎知識 住宅ローンの基礎知識 戸建て住宅やマンションなどを購入する場合、住宅ローンの借入を利用する方が多いでしょう。今回はきちんとした資金計画をたてるための知識をまとめてみました。 賃貸からマイホームを購入する際によく「家賃並みの返済」との文字を良く見ます。ただし固定金利がずっと続くものか、当初だけ固定金利であとは選択金利のものかどうかなど、注意が必要です。 毎月の返済額は借入金額が多いほど多くなります。また、返済期間が長くなるほど総支払額は多くなります。 頭金は2割程度は自己資金はあったほうが良いと一般的に金融機関から言われます。借入金額が多くなると毎月の返済額も増えるため手取り月収のうちの返済金額も多くなります。家のためだけに他の生活部分の費用を削りすぎるのも考え物です。無理のない返済計画のために借入金額の検討も必要です。 金利については、世界的に見ても日本の金利はまだまだ安いですが今後はあがって行くことも考慮しておいた方が良いかもしれません。元利金等返済の場合当初金利がアップしていくと毎月の返済金額のうち元本部分が少なくなるので注意が必要です。固定金利型と変動金利型について。通常「固定金利型」は長期間のほど金利は高くなります。ただし、その期間は市中金利が上昇してもリスクはありません。日銀のゼロ金利政策解除後での長期金利の上昇は緩やかですが、長期の返済になるので仮に金利が上昇した場合でも返済可能かどうかを試算してみてはいかがでしょう。 住宅ローン返済比較 （１）金利の影響の比較（２５００万円を３０年で返済する場合） 金利 毎月の返済額 総返済額 ２％ 92,404円 33,265,615円 ３％ 105,40１円 37,944,098円 ４％ 119,353円 42,967,291円 ５％ 134,205円 48,313,713円 （２）元金と金利部分の比較　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２５００万円を３０年で返済する場合。元利均等返済当初） 金利 毎月の返済額 元金部分 利息部分 ２％ 92,404円 50,738円 41,666円 ３％ 105,40１円 42,901円 62,500円 ４％ 119,353円 36,020円 83,333円 ５％ 134,205円 30,039円 104,166円 （３）返済期間での比較　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２５００万円を３％の金利で借入た場合） 返済期間 毎月の返済額 総返済額 15年 172,645円 31,076,077円 20年 138,649円 33,275,725円 25年 118,552円 35,565,749円 30年 105,40１円 37,944,098円 （４）借入金額での比較（３％の金利で30年借入た場合） 借入金額 毎月の返済額 総返済額 1000万円 42,160円 15,177,552円 1500万円 63,240円 22,766,471円 2000万円 84,320円 30,355,392円 3000万円 126,481円 45,533,001円 | 物件購入ノウハウ |

マンションのお得な買い方 中古マンションＶＳ新築マンション 徳島県でもお手ごろな中古マンションが増えつつあります。新築マンションも良いですが、今回は中古マンションを購入するときのポイントやお得な物件の見つけ方などを解説してみます。 中古マンションと新築マンションの比較 （１）立地 新築マンションと比べてみると中古マンションの方が選択肢が多いということが有利なところです。周辺の状況もすでに完成しているので良い点も悪い点もわかります。自分の好きな地域を選べるというところも中古の良い点です。新築の場合は限られた場所でかつ購入するタイミングが合わないとなかなか購入できません。 （２）物件価格 中古マンションの方が価格が手ごろです。新築マンション価格には設計費や開発資金の借入金利、販売費、設計費なども入っており、また会社の利益ももちろん入っています。中古マンションの場合は売り手の希望金額にもよりますが同様の物件と比較されるのでいわゆる市場原理により相場が形成されます。よって割高に売りたいといってもなかなか売れないので妥当な価格になることが多いのです。 （３）支払い金額 給料は昔のように年功序列であがる時代にまた戻るとは今の日本では考えにくいと思います。ローンの支払いは楽に越したことはありません。多額の借金をして新築を買って、今は良くても人生何があるかわかりません。月々の支払いは低い方がリスクヘッジできます。住宅費より娯楽やスポーツなど人生を楽しむ費用にもお金をかけるということも可能です。その点でも中古マンションはおすすめです。 （４）建物の状態 新築マンションはモデルルームでしかわかりません。日当たりや実際の眺望は完成しないとわかりません。中古マンションは一定の時間がたっているので建物の良い点も悪い点もわかります。築年数が新しくても施工が悪いと劣化は出てきます。逆に古くても施工や保守管理が良いマンションは古さを感じさせません。良い点も悪い点もわかりやすいので判断がしやすいのです。 （５）将来的に売却する場合 新築マンションは価格の下落が激しいので地方ではよほどのことがないと購入価格より高くなることはありません。中古マンションはすでに価格が下落してますので数年住んでみてその後、戸建てに移りたいといった場合も価格の下落の幅が新築よりも小さいのです。また、分譲賃貸にも出来ます。新築では賃貸では利回りが悪くなるのであまり効率がよいとは言えません。 （６）リフォーム 中古マンションはある程度のリフォームが必要になります。新築はもちろん不要です。ただ、リフォームと言っても壁クロスの交換や床をフローリングに交換するなど自分の好みのものに出来るといった点も魅力です。価格もそれほどはかかりませんしＤＩＹの得意な方は自分でやっても安く出来ます。 （７）お買い得な物件がでることも・・ 中古マンションは売主の方が急に売らなくてはいけない場合などもあり、不動産業者に希望の物件を探しておいてくれと頼んでいれば格安の物件を探してくれることもあります。いい情報が出たらすばやく判断することでいい買い物が出来る場合があります。   新築マンションも良いですが上記のように住宅費用を抑えて娯楽費などに費用を回して人生を楽しむという意味で当社では中古マンションを推奨します。ご希望物件があれば当社にお気軽にご連絡ください。 | 物件購入ノウハウ |

土地の方位と間取りについて 土地の方位と間取りについて 　土地を選ぶ基準は人によって様々ですが、やはり一定のセオリーがあります。日当たりの良い南向きの住宅を希望する方が多いですがすべての南向きの敷地が本当に日当たりの良い家になるかはわかりません。たとえば南に道路がある場合でも間口が狭い場合は駐車場と玄関を設けるしかなく居室は暗くなります。玄関は開放的になります。また、南向きの土地は価格も高価なります。逆に北向きの場合でも良い土地もあります。場合によっては南側に庭やリビングを配置できプライバシーの高い空間を作ることも出来ます。北側に玄関、駐車場、浴室、トイレなど採光が必要のない部屋を配置できます。東向きの敷地は、植物の嫌がる西日が当たらないのでガーデニングにも向いています。都市部であるのか敷地が広くとれるかなど物件によりまちまちですが価格も大きく変わってくるので一概に南向きのみというのも再考してみる余地があるかもしれません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 | 物件購入ノウハウ |

中古マンションＶＳ中古戸建て 中古マンション　VS　中古一戸建て あこがれのマイホームの購入を検討する場合、新築、中古から始まりいろんなことを検討されると思います。今回は比較的購入しやすい中古マンションと中古一戸建てをいろんな面から比較して見ます。 中古マンションと中古一戸建ての比較！ （１）お部屋の空間や広さ 中古マンション 中古一戸建て 戸建てに比べて狭い面積のものが多いが、スムーズな家事動線で設計されている。間取りはあまり変わったものがなく何パターンかに分けられる。 築年数の浅いものは広い間取りの部屋のものも多いが古いものは。狭く区切られたものも多い。施主の趣味が反映されている。 （２）セキュリティ 中古マンション 中古一戸建て オートロックや管理人常駐のものも多く安全性は高い。また、鉄筋コンクリートなので耐火性も良い。 耐震性、耐火性においては一般的にマンションには劣ります。 （３）建物の耐久性 中古マンション 中古一戸建て 法廷耐用年数47年。修繕積立金は必要だが管理がしっかりした物件なら全て管理組合で修繕計画されるので常に良い状態が保たれる。 木造住宅は耐用年数は25年程度。建物のメンテナンスは自分で計画し積み立てていないといけない。壁面塗装や防水工事など思わぬ出費も！ （４）物件の評価 中古ーマンション 中古一戸建て 減価償却がゆっくりなので建物の評価は中古でも比較的高く銀行融資も受けやすい。ただし土地の部分の評価はもともと金額が少ない。 減価償却が早い＝建物部分の評価は築年数が古くなると低くなります。あまり古く成ると土地の評価のみとなります。 （５）将来的に売却する場合 中古マンション 中古一戸建て 室内のみ壁紙交換やハウスクリーニングを実施すると売却もしやすい。また、売却せずに分譲マンション賃貸にも転用可能。 売却する場合はそのままでは売却しづらいので、ある程度リフォームが必要。外壁塗装や室内リフォーム等。また、建物の評価が低いので銀行ローンの場合、土地の評価のみに近くなる。 （６）立地 中古マンション 中古一戸建て 静かに生活できる立地や便利な市街地など。生活感あう物件を選べる。 もちろん希望の立地のものを探すことが可能だが土地の金額がどうしても高くなるので物件価格が高くなる。 （７）資金計画 中古マンション 中古一戸建て 減価償却期間が長い＝返済期間が長く取りやすいので毎月の返済が楽。 減価償却期間が短い＝返済期間が短くなり毎月の負担が多くなる。 （８）冷暖房コスト 中古マンション 中古一戸建て 鉄筋コンクリートなので熱効率は高く電気代も安い。上下左右の住戸の熱もあるので冬場もあたたかい。 外壁が直接接しているので熱効率はわるくなる。冷暖房コストも高くなります。 （９）メンテナンス 中古マンション 中古一戸建て 修繕積立金は必要だが通路など共用部分の清掃。浄化槽管理、建物の長期修繕計画など管理会社が行ってくれる。 庭の草刈り、浄化槽管理、外壁塗装、防水工事など全て自分で管理する必要がある。   徳島では戸建て派の方が多いと思いますが上記のように中古マンションもなかなか良い点も多いです。徳島県は将来的に不安が多い地方都市です。無理な資金計画をせずお買い得な中古住宅や中古マンションも視野に入れてのマイホーム計画をお奨めいたします。 | 物件購入ノウハウ |

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